okonogi (虎ノ門不動産の投稿者)

はじめに：なぜ「査定額」と「売却価格」がズレるのか？

不動産を売ろうと考えたとき、まず気になるのが「いくらで売れるのか？」ということ。その目安となるのが「査定額」ですが、実際に売却してみると「思ったより安くなった…」という声が少なくありません。この記事では、査定額と実際の売却価格に差が出る理由と、「騙された」と感じないために売主が取るべき対策について、不動産のプロがわかりやすく解説します。

【結論】査定額＝売れる価格ではない！その理由とは？

1. 査定額は「目安」であり、販売戦略次第で変動する

不動産会社が出す査定額は、「この金額で売れる可能性がある」という想定価格であり、実際の成約価格を保証するものではありません。特に「高めに出して他社と差別化したい」と考える業者もあるため、査定額にはばらつきがあります。

よくある誤解：「A社は査定5,000万円、B社は4,600万円。じゃあA社の方が高く売れる！」→これは危険です。

査定額と売却価格に差が出る3つのパターン

1. 強気の査定で“釣り”をしている業者に注意

集客目的で相場より明らかに高い査定額を提示し、媒介契約を狙うケースがあります。結果、価格を下げながら長期化し、「結局、他と変わらない価格」で売却されることも。

2. 売り出し後の「値下げ交渉」による差

実際に買主が現れても、値下げ交渉が入るのが一般的。査定額を信じすぎると「こんなに下がるとは思わなかった」と感じる結果になります。

3. 周辺相場・市場の変動を見ていない査定

古いデータや過去の事例だけで査定している場合、現在の市況とズレた価格になることも。不動産価格は数ヶ月単位で変動することもあり得ます。

「騙された」と感じないためのチェックポイント

複数社に査定依頼をする（一括査定サイトの活用もアリ）

1社だけの査定では判断が難しいため、最低3社以上の価格を比較することが重要です。傾向を見れば「相場」が見えてきます。

査定根拠を必ず確認する

「なぜその価格なのか？」という説明を明確にしてくれる業者を選びましょう。

成約事例は何件参考にしたか？
直近の市場動向はどうか？
マイナス要素（立地、設備）をどう見ているか？

媒介契約の種類に注意（専任 or 一般）

「専属専任媒介」にすると他の会社と契約できなくなるため、高めの査定額を出されても慎重に判断を。

どうすれば適正価格で売却できる？

1. 最初は“やや強気”でも、早めに反応を見て価格調整

初動2〜3週間の反応が重要。
反響がない＝価格が高すぎる可能性あり。

2. 売却戦略を相談できる担当者を選ぶ

価格だけでなく、写真の撮り方・ポータルサイトの使い方・販売タイミングなど、マーケティングを熟知している担当者と組むことが成功のカギです。

まとめ｜査定額に惑わされず、「売れる価格」を見極めよう

査定額はあくまで参考価格。そのまま売れるとは限らない
「高すぎる査定額」には裏がある可能性も
複数査定・根拠確認・担当者の見極めが重要

不動産売却でお悩みの方は、虎ノ門不動産までお気軽にご相談ください。無料査定・売却戦略のアドバイスをプロの目線でご提案します。

写真×ポータル×販売図面の黄金トライアングル

不動産売却において、「どう売り出すか」という戦略は、物件の価格そのものと同等、あるいはそれ以上に重要な要素となります。中でも、エンドユーザーとの最初の接点となる写真・ポータルサイト掲載・販売図面（マイソク）は、不動産営業における“第一印象”を決定づける、いわば物件の顔とも言える存在です。本稿ではその中から特に重要度の高い、以下の2点について掘り下げて解説します。

写真掲載のクオリティが、反響に与える影響
販売図面（マイソク）における、プロ仕様の見せ方

これらは単なる形式的な情報ではなく、「売れるかどうか」「いくらで売れるか」に直結する、実務上のキーポイントです。販売活動の質を高めたい売主様や、媒介戦略を見直したい実務者の方にとって、きっと有益な視点となるはずです。　

1. 第一印象を制すものが反響を制す

第一印象は、写真で決まります。特にエンドユーザーにとって、写真は物件選びの決定打となることも少なくありません。「スマホで簡単に撮った写真」と「きちんと準備された写真」とでは、ユーザーの感じ方がまるで違います。実際に、写真の工夫だけで内見予約数が2倍以上に増えた事例もあります。

NG例

OK例

2. 販売図面（マイソク）も「プロ仕様」で差が出る

販売図面（マイソク）は、いわば物件のプレゼン資料。その「デザイン次第」で、仲介営業マンの第一印象が大きく変わります。実際に、図面を見た営業担当者が「案内しやすそう」と思えるかどうかは、レイアウトや視認性、情報の整理のされ方にかかっているのです。

デザインで意識すべきポイント：
視線を引くタイトルデザイン
　→ 物件の魅力（「南西角地／フルリノベ済／駅5分」など）を太字・カラーで強調し、目を引く見出しに。

間取図はカラー＆情報整理
　→ 収納、帖数、動線が一目で分かるように。無駄な装飾を省き、色使いもシンプルに整理することで視認性が向上します。

リフォーム履歴や保証は“囲み枠”で整理
　→ 長文になりがちな説明文は、図面内のサブエリアに枠付きでレイアウトし、読ませる工夫を。

価格やキャッチコピーは大きく、太く
　→ 価格は図面の「主役」。視線が自然に集まる場所に大きめフォントで配置し、背景色で強調するのが効果的です。

弊社では「見せ方」に徹底的にこだわっています

私たち虎ノ門不動産では、こうした「見せ方」一つひとつに徹底的にこだわっています。

物件の魅力を最大限に引き出し、少しでも高く、少しでも早く売却できるよう、
・広角レンズを使った丁寧な写真撮影
・ポータルサイトでの見せ方の最適化
・反響につながる販売図面（マイソク）の作り込み
・レインズ掲載の徹底管理

など、売主様の大切な資産を預かる責任として、ひとつひとつの工程に力を注いでいます。

ただ情報を載せるだけでは反響は取れません。「どう見せるか」を考え抜くことが、結果として高値売却への近道になります。大切なご資産の売却をお考えの際は、ぜひ一度、私たちにご相談ください。本気で売却成功を目指す方にこそ、お力になれる自信があります。

不動産を高く・早く売却するためには、「情報が正しく、広く流通しているか」が非常に重要です。「レインズに登録されているか」「他社にも紹介可能な体制か」「販売状況が透明に共有されているか」こうしたポイントを確認することで、囲い込みによる売却機会の損失を防ぐことができます。少しでも気になる方は、ぜひ以下のコラムをご覧ください。

不動産の売却活動において、もっとも重要なのは「どれだけ多くの買主に情報が届いているか」という点です。「なかなか問い合わせが来ない」「内覧の予定が入らない」こうした場合、物件が適切に市場に公開されていない可能性があります。

「囲い込み」による機会損失とは

不動産会社の中には、売主さまからお預かりした物件を他社には紹介せず、自社内だけで買主を探そうとする動きがあります。これは「囲い込み」と呼ばれる行為で、本来広く流通すべき情報が制限されてしまうことになります。

このような状況では、
・他の仲介会社を通じた購入希望者に届かない
・売却活動が長期化する
・価格交渉の余地が減る
など、売主さまにとって不利な結果に繋がるリスクがあります。

売主さまご自身でも確認できること

以下の点は、不動産会社へ直接ご確認いただくことで、売却活動が適切に行われているかどうかを把握できます。

レインズ（指定流通機構）への登録状況

不動産会社には、原則としてレインズへの登録義務があります。
　「登録証明書」の発行も可能です。

他社仲介業者からの問い合わせ・案内の可否

自社以外の業者からも案内できる状態になっているかが重要です。

販売状況の定期的な報告

反響数、内覧状況、価格交渉の有無など、透明性のある報告が行われているかご確認ください。

公開性こそが、より良い売却への第一歩です

当社では、売主さまの大切なご自宅をすべての仲介業者に公開し、幅広い買主層へご紹介する体制を整えております。情報をきちんと「見える化」することで、より高く・より早く・より納得感のある売却を目指してまいります。売却をご検討中の方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。市場に正しく出すことで、大きな違いが生まれます。