はじめに：なぜ「査定額」と「売却価格」がズレるのか？
不動産を売ろうと考えたとき、まず気になるのが「いくらで売れるのか？」ということ。その目安となるのが「査定額」ですが、実際に売却してみると「思ったより安くなった…」という声が少なくありません。この記事では、査定額と実際の売却価格に差が出る理由と、「騙された」と感じないために売主が取るべき対策について、不動産のプロがわかりやすく解説します。
【結論】査定額＝売れる価格ではない！その理由とは？
1. 査定額は「目安」であり、販売戦略次第で変動する
不動産会社が出す査定額は、「この金額で売れる可能性がある」という想定価格であり、実際の成約価格を保証するものではありません。特に「高めに出して他社と差別化したい」と考える業者もあるため、査定額にはばらつきがあります。
よくある誤解：「A社は査定5,000万円、B社は4,600万円。じゃあA社の方が高く売れる！」→これは危険です。
査定額と売却価格に差が出る3つのパターン
1. 強気の査定で“釣り”をしている業者に注意
集客目的で相場より明らかに高い査定額を提示し、媒介契約を狙うケースがあります。結果、価格を下げながら長期化し、「結局、他と変わらない価格」で売却されることも。
2. 売り出し後の「値下げ交渉」による差
実際に買主が現れても、値下げ交渉が入るのが一般的。査定額を信じすぎると「こんなに下がるとは思わなかった」と感じる結果になります。
3. 周辺相場・市場の変動を見ていない査定
古いデータや過去の事例だけで査定している場合、現在の市況とズレた価格になることも。不動産価格は数ヶ月単位で変動することもあり得ます。
「騙された」と感じないためのチェックポイント
複数社に査定依頼をする（一括査定サイトの活用もアリ）
1社だけの査定では判断が難しいため、最低3社以上の価格を比較することが重要です。傾向を見れば「相場」が見えてきます。
査定根拠を必ず確認する
「なぜその価格なのか？」という説明を明確にしてくれる業者を選びましょう。
- 成約事例は何件参考にしたか？
- 直近の市場動向はどうか？
- マイナス要素（立地、設備）をどう見ているか？
媒介契約の種類に注意（専任 or 一般）
「専属専任媒介」にすると他の会社と契約できなくなるため、高めの査定額を出されても慎重に判断を。
どうすれば適正価格で売却できる？
1. 最初は“やや強気”でも、早めに反応を見て価格調整
- 初動2〜3週間の反応が重要。
- 反響がない＝価格が高すぎる可能性あり。
2. 売却戦略を相談できる担当者を選ぶ
価格だけでなく、写真の撮り方・ポータルサイトの使い方・販売タイミングなど、マーケティングを熟知している担当者と組むことが成功のカギです。
まとめ｜査定額に惑わされず、「売れる価格」を見極めよう
- 査定額はあくまで参考価格。そのまま売れるとは限らない
- 「高すぎる査定額」には裏がある可能性も
- 複数査定・根拠確認・担当者の見極めが重要
不動産売却でお悩みの方は、虎ノ門不動産までお気軽にご相談ください。無料査定・売却戦略のアドバイスをプロの目線でご提案します。